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2020-01-04 作者:财经资讯   |   浏览(157)

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还有谁没看过《庆余年》?

这是一部每更新一集就能上全网热搜,火到观众愿意放下底线通宵看完它的盗版全集!

合理又不缺冲突的剧情设计,有血有肉又各有特色的人物设定,每一项都GET到观众的"爽点"。

而身为一个地产人,我发现片中十大关键人物的特征恰巧符合2019年投资表现卓越的十家房企。

为此,接下来将为大家盘点2019年地产投资十大高手。

2019年中国典型房企投资能力TOP10

十大高手的招式解读

01保利范建

进击拿地的巨人

范建虽然不是武林高手,但却是执掌庆国财政大权的财政部长,这一特征相信非央企保利莫属,作为地产界最大规模的央企拿地自然底气十足,大开大合。

根据公开信息,2019年前11个月,保利的权益拿地金额为965亿元,房企中位列第3。公司2019年在拿地上做了很多积极的尝试,很多热门的土拍中都出现了保利的身影。

比如安徽2019年总价最高的地块6月27日被保利以46.73亿元,53%的溢价率拿下。沈阳2019年总价前二的两个地块、佛山2019年的总价地王也纷纷被保利收入囊中。

进入12月份,保利在广州市场上频频发力,在12月5日和10日的两场土拍中,保利在广州投资133.64亿元拿下3块用地,其中的两块是2019年广州出让地块总价的二、四位,值得一提的是,2019年广州的单价地王也被保利拿下。

2019年地产资金面全面收紧,央企融资上具有绝对的优势,公司半年的有息负债总额2710亿元,有息负债综合成本仅4.99%,低于主流上市地产企业的平均融资成本6.44%。

单靠央企资质带来的低成本融资难以实现长远发展,公司2019年强化了资金管理,在资金趋紧的背景下实现了回笼率的显著提升,上半年的回笼率相较于2018年同期上升了8个百分点达到86%。

02华侨城林若甫

聚焦文旅,优化资产储备的

"文坛"巨擘

林若甫在剧中作为当朝宰相,可以说在文官方面高居榜首,权威自然是不言而喻的。

华侨城作为国资委出资企业中为数不多以文化为主业的央企,投资标的都是文旅类项目,在国内文旅产业也具有绝对的权威。

一边卖卖卖,一边买买买,持续优化资源储备结构是华侨城2019年的特色。

据公开资料显示,从2018年至今,华侨城挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京等核心城市的资产,单单2019年11月份就披露了8家公司股权挂牌转让的信息,总转让底价约52亿元。这是公司持续优化资源储备结构,滚动补充优质资源的要求所致。

2019年下半年发生了几个大宗的转让,比如47亿元转让上海的苏河湾项目,10.4亿元转让成都项目给融创。

通过卖卖卖实现的回款可以有效补充公司进行新投资所需的资金,作为国内文旅产业的领军者,公司将文化旅游的品牌优势发挥到了极致。

在2019年上半年新获取的16个项目中,有12个项目以底价成交,公司以低成本储备了一大批优质资源,建立了较大的成本优势,相信这也是公司2019年上半年房地产业务可以实现80.57%毛利率的重要原因。

03蓝光叶流云

带着经营思维去投资的

千亿新贵

叶流云,四大宗师之一,闲云野鹤般的生活着,喜欢各式各样有趣的东西和新的尝试。

蓝光2019年实现了千亿销售,过去的几年,蓝光积极通过合作项目整合优势资源,销售规模快速扩大。根据企业的经营导向,公司2019年在投资阶段更加注重现金流的贡献。

体现在投资上,公司制定了回归新一线二线、强三线的战略指导方针,针对高能级城市持续发力。

原因无他,高能级城市的市场需求更大,去化更快,能够实现公司对于现金流的要求。

根据2019年半年报的数据,公司2019年上半年通过收并购、合作开发等方式新增土地储备28个,与2018年同期基本持平。但是2018年新增的土地中,二线城市的的拿地计容建筑面积占比为31%,2019年上半年,这一比例上升到了62%。

另一个变化是2019年9月,蓝光上海的运营总部正式投入使用,显然长三角将是蓝光全国化布局的一个新核心增长点。

04龙光燕小乙

"深耕大湾区+城市更新"的新星

燕小乙是剧中唯一擅长使用弓箭的高手,堪称一招鲜吃遍天,这一点与龙光地产极为相似,龙光的"深耕大湾区+城市更新"策略高超有效,而且眼光极其精准。

龙光2019年的销售目标是850亿,前11个月就已经超额完成,表现优异。根据半年报的数据,大湾区的合约销售额占比达到53.4%。

上半年公司通过公开市场招拍挂新增的117万平方米的土地中,有39.5%位于大湾区。截至2019年6月30日,龙光土储总货值约7520亿,大湾区占比约81%。公司坚定地看好湾区未来的发展,如果明年进入千亿阵营,龙光可能是千亿企业中单区域销售和土储占比最大的公司。

另一方面,城市更新成为公司业绩持续增长的新引擎,相较于其他区域,湾区城市通过城市更新盘活存量用地的迫切程度更高。龙光每年持续不断孵化城市更新项目,2018年孵化的佛山和珠海两个项目货值180亿元,2019年预计孵化的项目货值为700亿元。

到2019年年中,公司的城市更新业务布局10个城市,货值超过了3200亿元,其中有90%在大湾区,高货值和高价值让企业具备了先发优势。

05融创五竹

大笔并购加深耕的

"低调"野心家

融创太符合五竹的形象了,剧里打遍天下无敌手,实属没有感情的杀人机器。在投资领域,融创给人的气质就是没有感情的收购机器,两耳不闻窗外事,一心只想买买买。

当然,还有相似五竹的地方在于总说自己看不见,其实看得比谁都清楚。

融创入选这个榜单应该是最没有争议的了,我们和大家分享两个事件。

一是公司收购云南城投的优秀资产环球世纪和时代环球两家公司,根据收购公告,两家公司所开发运营的18个项目合计未售建筑面积约2390万平方米。

我们估算对应的未售货值约2400亿元,楼面价1900元/平,地价房价比仅19%,而半年报的数据显示公司目前的平均土地成本约4307元/平,融创对于并购项目的挑选和成本的控制已经到了一个新的层级上,就像五竹在剧里可以天下无敌。

二是根据半年报的数据,融创现有的2.13亿平方米的土地储备中,超过83%位于一二线城市,融创的大手笔并购会让人忽略掉它在经营上的深耕策略。

比如武汉,融创10月16号在武汉举办的"共造者大会"上一次性发布了15个新品项目让人惊叹。比如重庆,2019年3月26、27、29日的三场土拍中,融创耗资40亿元拿下5块地,4天之后又以13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%的股权。除了买买买,区域深耕是公司发展更深层次的推动力。

现在你还会觉得融创是看不清楚嘛?

06世茂影子

新晋并购小王子

影子作为剧里的监查院六处主办,影子行踪诡秘,杀人于无形。世茂2019年收并购玩的风生水起,公开几笔交易仅仅只是其2019年的部分"成果",更多交易是没有公开的。

世茂上半年在80天时间内,耗资200亿收购了超过20个项目,加上最近沸沸扬扬的收购FS的事情,相较于过去几年的低调,2019年的世茂俨然成为新晋的并购小王子。

上半年公司新增土地储备1412万平方米,从金额来看收购占比约60%。新增土地区域上看多位于二线和强三线城市,平均楼面价仅5581元/平。

世茂2019年收购的大手笔离不开充裕的资金支持,公司过去几年稳健的财务表现使得世茂在资本市场上广受欢迎,连续8年将净负债率控制在60%以下简直是地产行业的奇迹。

公司上半年的融资成本控制在5.6%,而且5月底获得证监会批准的发行132亿元公司债券的稀缺额度,还有尚未动用的银行和金融机构融资额度400亿元,资金充裕令人羡慕。

另外公司对回款的把控也十分严格,上半年回款813亿元,同比上升47.7%,回款率高达81%,同比上升5个百分点。

融资的低成本以及强有力的回款现金流支持是2019年世茂收并购风声水起的重要保障。

07新城范闲

化险为夷,快速复原的

"不死鸟"

新城2019年的遭遇和主角范闲真的太过相似,每到绝境都能化险为夷,让一心准备看笑话的吃瓜群众失望而归。

7月初的黑天鹅事件让新城短暂地陷入危机,新城控股的股价从7月3日的43.65元一路下滑至8月初的22.99元,接近腰斩。同时还面临着投资机构撤资、国际三大评级机构纷纷做出负面评价、已经谈好的投资项目被撤销的情况。情况危急到大家纷纷怀疑新城还能不能撑过这个多事之秋。

但是经过快速果断的处理,公司化险为夷,经营迅速复原。从7月25日开始的36天时间内公司连发三次公告,光速转让项目21个,累计回收现金101.53亿元,在这样的危机之下,每一分都是救命钱!

新城的厉害不仅于此,项目虽转让,但是并未折价。21个项目中金科出手最多,收购了其中的8个,共耗资27.38亿元,而且都是平价收购。

加上万达元老级大将曲德君的如约上任,以及覆盖公司各个层级人员的大规模股权激励,公司经营逐渐复原。

随着公司信用逐渐恢复,美元债也成功发行,新城在公开市场上的拿地活动11月份开始逐渐活跃了起来。

1-11月份,公司实现销售2465亿元,离年初制定的2700亿销售额仅有一步之遥,稳居销售榜第8位。

这样的应急处理使得新城在2019年的投资榜上占据一席。从新城快速复原的案例中,我们看到了地产行业大象才能起舞的特点,规模越大意味着有更厚实的家底和更多的腾挪空间,碰到危急情况时才能有更多的应对方案。

08新力四顾剑

收并购成熟,落地深耕的生力军

新力收并购的反应"快"在业内闻名遐迩,就好比剧里剑术天下第一的四顾剑,大东山上,四顾剑一剑斩尽百名虎卫。

新力用不到10年的时间实现了快速发展和香港上市,成为地产界最年轻的上市房企。新力的快在投资上也有明显体现。

第一是收并购的速度快。16-18年的新力快速成长的时期,收并购是新力的王牌武器,2016年获取的14块土地中有13块是收购所得,2017年的29个地块有21块是收购获得。

对于收购来说,效率可是决定因素,每晚一天不确定性就多增一分。通过项目的不断积累现在新力的收购操作已经足够成熟,把时间进度控制到了极致,据说从接触到签署投资协议,新力的周期可以压缩到不超过一周。

第二是落地深耕,持续扩张。新力一以贯之的策略就是进入一个新城市,通过一个项目快速落地为契机,深挖资源,短期之内形成链式倍增,之前的南昌和惠州是此策略的典型代表。

这一策略2019年继续奏效,新力2017年进入成都,根据招股说明书中的数据,截至2019年3月底在成都拥有2个项目,2019年在成都快速进行了扩张,在5、6、8月共斥资超过20亿元拿下3宗地块,深耕成都。再比如新力2019年4月首次进入合肥后,短短一周后又再次拿地,8月份还受让了新城在合肥项目公司的股权,短短半年在合肥持续扩张,延续了新力落地深耕的策略。

09正荣庆帝

深耕城市,平滑投资的

"指挥家"

2019年投资四平八稳,深耕区域,恰似剧中老谋深算的庆帝,庆帝在剧里隐藏了自己大宗师的身份,为的就是关键时刻可以出其不意。正荣2019年的投资策略也是在给自己积攒实力等待时机爆发。

正荣进入了千亿阵营之后,发展策略发生了重大变化,正荣2019年追求的是高质量的增长,在投资中也体现出鲜明特征。

第一是城市策略上,正荣选择了持续深耕,根据公司2019年中期报告的数据,2019年上半年集团新增地块共22幅。通过比对我们发现这些地块位于的城市都是正荣已经进入的城市,经过这些年的发展,到今上半年正荣一共进入的城市也只有29个。

下半年至今新增的地块中,根据我们的监测,除了首进厦门,其他的也是在已拓展区域内进行扩张。而规模相近的中梁截止2019年一季度已经进入124个城市,富力也进入了超过140个城市和地区。2019年在企业"深耕型"和"机会型"战略的讨论中,深耕越来越成为企业的共识。

第二是投资节奏上,2019年公司坚持"平滑投资"的策略,年初到现在基本保持每个月至少3幅地块的新增土地储备。在深耕基础上的平滑投资可以持续增强投资团队对于当地市场的熟悉和把握程度,长远来看对于该城市项目的运营和管理都大有益处。

10中骏苦荷

坚守行情,紧抓窗口期拿地的

守望者

苦荷四大宗师之一,在四人之中是第一位成为大宗师的人,为人虔诚,有自己的坚守。

2019年的中骏在投资上呈现出了两个明显的特点。

一是坚守公司对于行情的判断,2018年三季度市场回落时公司开始储备资金,停止买地。在2018年年底和2019年年初土地市场价格处于低位时迅速出手,抓住了窗口期拿地,像2019年年初在徐州、北京、昆明、惠州拿下的地块都以底价成交,避开了3-6月份的市场高位,一些项目下半年开盘后取得了不错的成绩。

比如1月中旬在徐州拿下的汇景城项目楼面价2400元/平,备案均价10500元/平,10月25号开盘推出417套房源吸引数千人参与认购,3小时热销4亿,当晚宣布售罄。12月15日加推380套到当天下午也只剩余少量房源,盈利空间可观,成为现象级热销的项目。

比如2月份在苏州拿下的中骏·天荟楼面价12098元/平,11月份开盘均价31960元/平,首推268套房源目前已经售罄,即将进行加推。

二是坚守集团"一体两翼"的战略,充分落实。尤其在商业方面,2018年把商业总部移师上海,确立"以上海为中心,全国布局"的发展策略,2019年就取得了明显的成效。

从中骏的半年报来看,集团上半年新增土地储备27个项目分布在19个城市,其中15个城市的项目都包括住宅和商业的综合体。

下半年抓住其他在商业综合体同样具有竞争实力的企业投资关闭期内,迅速出手,以底价或极低的溢价率拿下泰州、南昌、漳州等地的综合体项目。

公司对于市场的敏感度和节奏的掌握可圈可点。

展望未来,适合自己的才是最好的

看完2019年的十大高手,不知道大家对于2019年的市场情况和企业的应对策略有没有更全方位的认识。扬长避短也好,另辟蹊径也罢,上述的企业都找到了适合自己的独门绝技。

借用肖战在片尾曲《余年》中的歌词"转眼间春去秋来雁儿已南飞",无论2019年是欢喜还是别离,都已过去,未来全新的地产10年,市场的发展会更加多彩,存量的争抢会更加激烈。

而正是一个土地资金财产人【澳门皇家赌场手机版】。企业要做的是结合自身优势和特点,寻找最适合自己的方法,修炼投资内功,才能行以致远。

希望大家都能够年年有余,来年继续拿地到手软。

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